28 nov 2023 15:36

FI: Fastighetsbolag behöver minska sina skulder med minst 100 mdr

I en analys över stora svenska fastighetsbolags skuldsättning skriver Finansinspektionen att ett fåtal bolag behöver minska sina samlade skulder med minst 100 miljarder kronor för att de inte ska få en räntetäckningsgrad under 1 och en belåningsgrad på över 70 procent.

Liv- och tjänstepensionsbolagen har under den senaste tioårsperioden kraftigt ökat sina investeringar direkt och indirekt i fastighetssektorn. Vid halvårsskiftet i år uppgick branschens direktinvesteringar i fastigheter till 220 miljarder. Fördelat på bolag är AMF störst med 44,7 miljarder följd av Folksam med 39,5 miljarder, Skandia 30,4 miljarder och SEB med 29,7 miljarder.

I Svensk Försäkrings statistik står Alectas direktinvesteringar i fastigheter på bara 23,2 miljarder trots att Alecta har investerat 40 miljarder enbart i Heimstaden Bostad.

Fastighetsbolagens samlade skulder uppgår till 1 500 miljarder. I ett realistiskt scenario med 5 procent i räntekostnader och 20 procent lägre fastighetsvärderingar, skulle 16 fastighetsbolag behöva minska sin skuldsättning med 15 procent per företag om de inte ska hamna under 1 i räntetäckningsgrad och över 70 procent i belåningsgrad.

Det är dessa två parametrar som styr kreditvärderingen av fastighetsbolag. Om de ligger under 1 i räntetäckningsgrad eller över 70 procent i belåningsgrad sänks kreditbetyget till non-investment grade, vilket gör det mycket svårt att skaffa marknadsfinansiering.

FI:s slutsats är att flera fastighetsbolag behöver göra nyemissioner eller sälja av sina bestånd. Under det senaste året har bolagen tagit in 40 miljarder i nyemissioner och sålt fastigheter för 70 miljarder. Men det behövs betydligt mer för att sårbara fastighetsbolag ska klara sig, enligt FI. Att sälja fastigheter kräver dubbelt så stora belopp, jämfört med nyemissioner, för att uppnå samma resultat.

FI:s kraftfulla varning beror på att bolagens refinaniseringskostnader ökar när gamla lån ska finansieras med nya och dyrare lån. Samtidigt faller fastighetsvärderingarna när räntan stiger och direktavkastningskrav ökar. Bolagen har under senaste året bara sänkt värderingarna med 6 procent, men de borde ha sänkts betydligt mer i rådande marknadsläge anser FI. Om värderingarna sänks med 20 procent skulle 40 procent av fastighetsbolagen få en belåningsgrad på över 70 procent.

/ Ola Hellblom